IMU

Ultimo aggiornamento: 23 gennaio 2025, 12:31

Cos’è l’IMU?

L’IMU – Imposta Municipale Propria – è un’imposta di natura patrimoniale il cui presupposto consiste nel possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli siti nel territorio dello Stato e a qualsiasi uso destinati.

SOGGETTIVITÀ PASSIVA

Chi è tenuto a versare la nuova IMU?

Sono tenuti al versamento della nuova IMU:

1. i possessori di immobili, ovvero:
• il proprietario
• il titolare di diritto reale su immobili: usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie;
2. il concessionario, in caso di concessioni di aree demaniali;
3. il locatario, in caso di locazione finanziaria, a decorrere dalla data della stipula della locazione finanziaria e per tutta la durata del contratto;
4. il genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario dei figli proprietario.

BASE IMPONIBILE

Su quale importo viene calcolata l’IMU?

La base imponibile dell’imposta è costituita dal valore degli immobili.

Come si calcola la base imponibile dei fabbricati e dei terreni agricoli?

Per i fabbricati iscritti in catasto il valore è determinato applicando alle rendite catastali le rivalutazioni ed i coefficienti moltiplicatori determinati ai sensi del comma 745 dell’art. 1 della L. 160/2019 e s.m.i.

Per i terreni agricoli, nonché per quelli non coltivati, il valore è costituito da quello ottenuto applicando all’ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, le rivalutazioni e il coefficiente moltiplicatore determinato ai sensi del comma 746 dell’art. 1 della L. 160/2019 e s.m.i

Dove trovo la rendita catastale degli immobili di mia proprietà?

La rendita catastale è indicata nell’atto di acquisto o sulla visura catastale.

Il valore imponibile delle aree fabbricabili lo posso trovare in catasto?

No. Il valore delle aree è costituito da quello venale in comune commercio al primo gennaio dell’anno di imposizione, o a far data dall’adozione degli strumenti urbanistici, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

PERIODO DI POSSESSO

Come viene calcolato l’IMU?

L’imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso.

In che modo vengono conteggiati i mesi per il calcolo IMU?

Il mese viene computato per intero se il possesso si è protratto per più della metà dei giorni di cui il mese stesso è composto. Il giorno di trasferimento del possesso si computa in capo all’acquirente e l’imposta dovuta per il mese del trasferimento resta interamente a suo carico nel caso in cui i giorni di possesso risultino uguali a quelli del cedente.

Il 16 marzo ho acquistato un immobile non adibito ad abitazione principale. Devo versare l'IMU?

Si, l’IMU deve essere versata per i 10 mesi di possesso dell'immobile. La prima scadenza utile per il versamento è il 16 giugno.

L’immobile è di proprietà di più persone. Devo fare un solo versamento?

No, ogni proprietario effettua un versamento per la sua quota di possesso.

VERSAMENTI

Quando si versa la nuova IMU?

Il pagamento dell’imposta si effettua in acconto o unica soluzione entro il 16 giugno, a saldo entro il 16 dicembre.

Qual è il versamento minimo della nuova IMU?

L’importo minimo è di € 12,00 ed è riferito all’imposta complessivamente dovuta nell’anno di riferimento.

Come si versa l’IMU?

Utilizzando il modello F24 (ordinario o semplificato).

Il Comune invia il modello F24 precompilato?

No, l'imposta è dovuta in autoliquidazione, ovvero deve essere calcolata dal contribuente.

Il Comune fornisce assistenza per il calcolo dell’IMU?

L’Ente sul proprio sito istituzionale mette a disposizione del contribuente il Portale dei servizi Tributari che permette di accedere al simulatore di calcolo ed effettuare il calcolo dell’imposta e stampare il modello F24.

Accedendo con SPID o CIE è possibile visionare la propria posizione tributaria e, previa verifica dei dati riportati, stampare il modello F24.

Quali sono i codici tributo da indicare nel modello F24?

I codici tributo sono indicati nella risoluzione 29E del 29 maggio dell’Agenzia delle Entrate.

Alla voce “Codice Ente/Codice Comune” del modello F24 cosa devo scrivere?

C003

L’importo da pagare deve essere arrotondato?

Si, il pagamento deve essere effettuato con arrotondamento all'euro per difetto se la frazione è inferiore a 49 centesimi, ovvero per eccesso se superiore a detto importo. Se uguale a 49 centesimi l'arrotondamento va effettuato per difetto.

L'arrotondamento deve essere effettuato sul totale?

No, l'arrotondamento deve essere effettuato su ciascun rigo del modello F24 utilizzato.

DICHIARAZIONE

Entro che data deve essere presentata la Dichiarazione della nuova IMU per variazioni intervenute?

Il termine di presentazione della dichiarazione IMU e il 30 giugno dell’anno successivo rispetto a quello in cui è intervenuta la variazione.

Devo presentare la dichiarazione per comunicare l’acquisto o la vendita di un immobile? E in caso di successione?

No, l’obbligo dichiarativo è rimasto solo in relazione a situazioni che non sono comunque conoscibili dal Comune tramite le banche dati dell’Agenzia delle Entrate.

In caso di compravendita o di successione, i dati vengono forniti automaticamente all’ufficio.

ABITAZIONE PRINCIPALE

Quali sono i requisiti richiesti per riconoscere l’abitazione principale?

Ai sensi dell’articolo 1, comma 741, legge 160/2019 per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il proprietario e i componenti il nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente.

Si segnala che, recentemente, la Corte costituzionale, con la sentenza n. 209 depositata il 13 ottobre 2022, ha cambiato le regole per l'esenzione IMU per l'abitazione principale, stabilendo che, ai fini dell'esenzione per “abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente”. È stato quindi eliminato il riferimento al nucleo familiare.

Possiedo un alloggio adibito a mia abitazione principale nel quale, unitamente al mio nucleo famigliare, dimoro abitualmente e risiedo anagraficamente. Devo pagare l'IMU?

• Se in categoria catastale da A/2 ad A/7 non devo pagare nulla (art. 1, comma 740 L. 160/2019).
• Se in categoria catastale A/1, A/8, A/9 (immobile di lusso) è soggetto ad IMU.

Possiedo una casa nella quale dimoro abitualmente ma non risiedo anagraficamente. Devo versare IMU? Quale aliquota devo applicare?

Si, l’IMU deve essere versata. L’aliquota da utilizzare è quella deliberata per l’immobile a disposizione.

Ho acquistato una abitazione a Cassano d’Adda avvalendomi delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa, ma non ho ancora preso la residenza. Devo pagare l'IMU?

La normativa IMU prevede la non applicazione dell'imposta per gli immobili adibiti ad abitazione principale per le categorie catastali da A/2 ad A/7.

Il concetto di abitazione principale (definizione contenuta nella normativa IMU) è diverso dal concetto di prima casa (definizione contenuta nella normativa relativa alle imposte per l’acquisto di immobili: registro, ipotecarie e catastali); per abitazione principale si intende l’immobile in cui il possessore (inteso come soggetto passivo di imposta, quindi il proprietario o il titolare di diritto reale sull’immobile) dimora abitualmente e risiede anagraficamente. Pertanto, sino alla data in cui il contribuente richiede il cambio di residenza, fissando contestualmente la propria dimora abituale nell’immobile, lo stesso non può essere considerato abitazione principale e non può fruire dell’esenzione prevista.

Il 10 febbraio ho acquistato una casa (categoria da A/2 ad A/7) che è diventata la mia abitazione principale (con iscrizione anagrafica e dimora abituale) dal 1° luglio. Pago l'IMU?

L’IMU deve essere versata con aliquota per immobile a disposizione per i 5 mesi (febbraio-giugno) in cui non sussistevano i requisiti per l’esenzione. Dal 1° luglio l’immobile diventa abitazione principale e quindi, essendo in categoria da A/2 ad A/7, è esente per i rimanenti mesi.

Marito e moglie risiedono in due differenti immobili situati in Comuni diversi. Possono usufruire entrambi delle agevolazioni per abitazione principale?

È possibile usufruire dell’esenzione per abitazione principale per entrambi gli immobili se i rispettivi proprietari oltre alla residenza anagrafica vi hanno, effettivamente, anche la dimora abituale. Poiché il doppio requisito è condizione imprescindibile per l’esenzione, il Comune si riserva la facoltà di verificare la veridicità della dimora abituale.

Marito e moglie hanno stabilito la residenza anagrafica in due differenti immobili situati nel territorio comunale. Possono usufruire entrambi delle agevolazioni per abitazione principale?

È possibile usufruire dell’esenzione per abitazione principale per entrambi gli immobili se i rispettivi proprietari oltre alla residenza anagrafica vi hanno, effettivamente, anche la dimora abituale. Poiché il doppio requisito è condizione imprescindibile per l’esenzione, il Comune si riserva la facoltà di verificare la veridicità della dimora abituale.

Moglie e marito sono contitolari dell’abitazione principale. In caso di decesso del marito, la percentuale di proprietà viene divisa tra la moglie e i figli. Chi paga la nuova IMU?

Il coniuge superstite, in quanto per legge (articolo 540 c.c.) acquisisce il diritto di abitazione. Nulla è dovuto dai figli.

Qualora il coniuge superstite, all’atto del decesso del coniuge, abbia la residenza e la dimora abituale nell’immobile, beneficerà dell’esenzione per abitazione principale.

Due coniugi donano l’abitazione alla figlia, riservandosi il diritto di usufrutto, ognuno al 50%. Alla morte di uno dei due coniugi sorge il diritto di abitazione del coniuge superstite?

Essendo l’immobile posseduto a titolo di usufrutto, non si verificano le condizioni previste dall’art. 540 cod. civ. per la nascita del diritto di abitazione del coniuge superstite, sicché la figlia ora risulterà nuda proprietaria per il 50% e piena proprietaria per l’altro 50%, e per tale quota dovrà corrispondere l’IMU.

Quanto sopra vale nel caso in cui l’usufrutto concesso ai genitori non fosse con diritto di accrescimento, ai sensi dell’art. 678 cod. civ., nel quale caso il coniuge superstite diventa usufruttario dell’intero immobile.

Le case di proprietà delle Forze Armate, Forze di Polizia, personale del Corpo nazionale dei Vigili del fuoco e personale appartenente alla carriera prefettizia, possono essere assimilate all’abitazione principale?

Sì, vengono assimilate all’abitazione principale, non essendo richiesto il requisito di residenza anagrafica e dimora abituale nell’immobile. L’assimilazione, però, è prevista per un solo immobile in Italia e a condizione che lo stesso non sia locato. E’ obbligatorio presentare la dichiarazione IMU.

È prevista l’assimilazione ad abitazione principale da parte della moglie del militare, che sia comproprietaria dell’abitazione in cui però la stessa non dimora e risiede?

No, l’assimilazione si applica esclusivamente per i soggetti indicati nella norma (comma 741, legge 160/2019). La moglie pagherà la nuova IMU, per la sua quota di proprietà, applicando l’aliquota per le case a disposizione.

PERTINENZE

Quali immobili posso considerare pertinenze dell’abitazione principale e pertanto esentare?

Possono essere considerate pertinenze solo una per ciascuna categoria catastale C/2, C/6, C/7.

Ho due garage che sono di mia pertinenza. Ho diritto all’esenzione su entrambi?

No. Il garage è un bene accatastato di norma in categoria C/6. L’esenzione è ammessa per le pertinenze soltanto nel limite di una soltanto per categoria catastale. Quindi se si hanno due C/6 l’esenzione spetterà solo su uno dei due (a scelta del contribuente). Sull’altro bene dovrà essere pagata l’IMU con l’applicazione dell’aliquota ordinaria.

Il C/2 in caso di abitazione principale è sempre esente? Nello specifico ho un C/2 autonomamente accatastato, ma ho anche una cantina accatastata insieme all’appartamento. Posso beneficiare dell’esenzione?

No. La legge garantisce l’esenzione di una pertinenza per ciascuna tipologia catastale di pertinenza (C/2, C/6 e C/7), ma esclude di poter riconoscere l’esenzione se la pertinenza è già inclusa in altro bene accatastato. Questo avviene di norma con la cantina (che se fosse accatastata, come talora avviene, sarebbe un C/2). In pratica chi ha una cantina accatastata può beneficiare dell’esenzione sull’abitazione (comprensiva di cantina) e in più di un C/6 e di un C/7, ma non di un C/2.

Moglie e marito sono proprietari al 50% di un box (C/6), solo uno dei due è proprietario per intero dell’abitazione principale. Possono entrambi considerare di pertinenza all’abitazione il box?

No, solo il proprietario dell’abitazione principale può considerare il box di pertinenza e quindi godere dell’esenzione IMU. L’altro coniuge, non proprietario dell’abitazione principale, deve pagare per la propria quota di possesso.

ANZIANI E DISABILI

L’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani e disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente è assimilata all’abitazione principale?

L’unità immobiliare è assimilata all’abitazione principale a condizione che non risulti locata. Il soggetto passivo deve presentare apposita dichiarazione di sussistenza o cessazione dei presupposti agevolativi, entro i termini e con le modalità di cui alla vigente normativa.

COMODATO D’USO GRATUITO A PARENTI

Esiste un’agevolazione per la concessione di un immobile in comodato d’uso gratuito?

Si, sono previste due tipi di agevolazione. Una riduzione del 50% della base imponibile o l’aliquota agevolata deliberata dal Comune di Cassano d’Adda.

Quali sono i requisiti per l’applicazione della riduzione del 50% della base imponibile?

Le condizioni per usufruire della riduzione del 50% sono le seguenti:

• essere parenti di primo grado (genitori-figli);
• essere entrambi residenti e dimoranti a Cassano d’Adda;
• non possedere, neanche pro-quota, altri immobili abitativi su tutto il territorio nazionale, con la sola esclusione della propria abitazione principale;
• avere registrato il contratto di comodato d’uso.

Il beneficio si estende, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori.

Quali sono i requisiti per l’applicazione dell’aliquota agevolata?

I requisiti per applicare l’aliquota agevolata sono i seguenti:

• essere parenti di primo grado (genitori-figli);
• il contratto sia registrato;
• il comodatario non possieda alcun immobile abitativo nel territorio Comunale e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nell’abitazione concessa in uso gratuito;
• le utenze devono essere intestate al comodatario o suo familiare.

Le due agevolazioni previste (riduzione del 50% della base imponibile/aliquota agevolata) sono cumulabili?

Si, se si possiedono le condizioni previste si possono applicare entrambe le agevolazioni

Devo comunicare al Comune il possesso dei requisiti stabiliti per il comodato d’uso gratuito?

Si, il soggetto passivo interessato, per poter beneficiare dell’agevolazione, dovrà dichiarare il possesso delle condizioni di diritto e di fatto mediante apposito modello ministeriale da presentare entro i termini di legge.

Ho concesso a mia sorella/fratello immobili in comodato d’uso gratuito, posso usufruire delle agevolazioni?

No. Le agevolazioni sono concesse solo se il comodato è tra parenti in linea retta entro il primo grado (genitori/figli).

IMMOBILI INAGIBILI

Non ho ancora preso la residenza perché sto facendo dei lavori nell’immobile, che mi impediscono di trasferirmi: posso usufruire della riduzione del 50% prevista per gli immobili inagibili o inabitabili?

Il Regolamento comunale prevede che “l’inagibilità deve consistere in un degrado fisico che comporta il mancato rispetto dei requisiti di sicurezza statica (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente)” omissis “Ai fini dell’applicazione delle predette agevolazioni non rileva lo stato di fatiscenza di fabbricati il cui stato di inagibilità e non utilizzabilità possa essere superato con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria”. Pertanto, se l’immobile è inutilizzabile perché si stanno facendo dei lavori, non è possibile usufruire della riduzione di imposta del 50%.

In quali casi posso usufruire della riduzione del 50% prevista per gli immobili inagibili o inabitabili?

Per usufruire della riduzione l’inagibilità deve consistere in un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente o simili) non superabile con interventi di manutenzione (ordinaria o straordinaria), bensì con interventi di ristrutturazione o di restauro e risanamento conservativo (art. 10 del Regolamento Comunale) La sola mancanza di allacciamenti non è tale da rendere l’immobile inagibile ai fini dell’agevolazione IMU.

Ho un immobile inagibile. Cosa devo fare per potere fruire della riduzione del 50% della base imponibile?

Se l’immobile è nelle condizioni previste dal Regolamento Comunale, il contribuente può presentare una dichiarazione sostitutiva attestante la dichiarazione di inagibilità o inabitabilità del fabbricato da parte di un tecnico abilitato, allegando tutta la documentazione in suo possesso (perizie, fotografie o altro) per dimostrare la situazione reale dello stesso. La riduzione di imposta si applica dalla data di presentazione della dichiarazione sostitutiva.

LOCAZIONI A CANONE CONCORDATO

Gli immobili locati con contratto a canone concordato (legge 431/98) hanno diritto ad un’agevolazione IMU?

Sì, l’imposta è ridotta al 75%. La riduzione opera a far data della registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

l soggetto passivo interessato, per poter beneficiare dell’agevolazione, dovrà dichiarare il possesso delle condizioni di diritto e di fatto mediante apposito modello ministeriale da presentare entro i termini di legge.

RESIDENTI ALL’ESTERO

L’immobile posseduto da cittadini italiani iscritti all’AIRE residenti all’estero può essere assimilato all’abitazione principale?

No, l’imposta va corrisposta applicando l’aliquota ordinaria.

I titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia, non residenti nel territorio dello Stato hanno diritto a delle agevolazioni IMU?

Si, l’IMU è applicata nella misura della metà per una sola unità immobiliare a uso abitativo, non locata o data in comodato d’uso, posseduta in Italia a titolo di proprietà o usufrutto.

I residenti all’estero come pagano la nuova IMU?

I pagamenti IMU dall’estero possono essere eseguiti tramite bonifico bancario numero di conto corrente Iban IT25 P030 6932 8011 0000 0046 058 INTESA SAN PAOLO SPA Via Milano 14 20062 Cassano d’Adda (MI) – Intestato a Comune di Cassano d’Adda.

ERRATI VERSAMENTI

Ho versato l'acconto IMU in misura superiore al dovuto. Cosa devo fare?

Può compensare al momento del saldo. Se l'importo versato supera l'imposta annua dovuta può chiedere il rimborso entro 5 anni dalla data di versamento. Il modello è reperibile al seguente link.

Non sono previsti rimborsi per importi inferiori a euro 12,00.

Nella compilazione del modello F24 per il versamento del modello F24 per il versamento dell'IMU ho indicato correttamente il codice comune C003 ma l'intermediario che ha effettuato il versamento (banca o posta) ha digitato il codice di altro comune (es. C033). Cosa devo fare?

Ai sensi della Risoluzione n. 2/DF del 13 dicembre 2012 del Ministero dell'Economia e delle Finanze l'intermediario che ha commesso l'errore è tenuto a correggerlo. Pertanto dovrà recarsi presso la banca/ufficio postale presso il quale aveva pagato l'F24 e chiedere la correzione.

RAVVEDIMENTO OPEROSO

Ho dimenticato di pagare l’IMU (oppure: mi sono accorto di aver versato un importo inferiore) posso fare qualcosa?

Si. La soluzione è il ricorso al ravvedimento operoso, una possibilità che la legge offre per rimediare agli errori. Il ravvedimento richiede che sia il contribuente a calcolarsi autonomamente e a pagare gli importi non versati con l’aggiunta di una sanzione e degli interessi.

Quali sono le sanzioni del ravvedimento operoso?

Le sanzioni hanno un importo variabile dall’ 0,1% fino ad un massimo del 5% dell’imposta, a seconda del ritardo nel versamento della quota.

Quali sono gli interessi del ravvedimento operoso?

Sull'imposta dovuta, vanno considerati gli interessi legali, con maturazione giornaliera, da quello successivo alla data di scadenza dell'acconto e/o del saldo fino alla data di effettivo versamento.

Cosa devo barrare sul modello F24?

Deve essere barrata la casella "RAVV".

Quale anno deve essere indicato sul modello F24?

L'anno in cui l'imposta avrebbe dovuto essere versata.

Come devono essere versate le sanzioni e gli interessi?

Le sanzioni e gli interessi del ravvedimento operoso dovranno essere versati unitamente all'imposta dovuta.

RATEIZZAZIONE

Posso chiedere la rateizzazione?

Il contribuente che si trova in difficoltà economica può chiedere al Comune di rateizzare il pagamento dei crediti tributari scaduti, anche in sede di accertamento con adesione.

Consulta il seguente link per chiedere la rateizzazione.